Wynajem mieszkania studentom. Jak się zabezpieczyć?
Nadejście nowego roku akademickiego oznacza napływ tysięcy studentów do miast, gdzie znajdują się uczelnie wyższe. To nie tylko większy tłok na drogach czy w komunikacji publicznej, ale także zwiększone zainteresowanie wynajmem mieszkań studenckich. Część żaków zamieszka w popularnych akademikach, inni u rodziny, natomiast pozostali wybiorą mieszkanie studenckie. Zaś właściciele nieruchomości powinni pamiętać, że studenci to specyficzna grupa najemców – młodzi, energiczni z mnóstwem pomysłów, czasem ryzykownych. Jak zatem zarobić na posiadanej nieruchomości, a przy tym nie narazić się na potencjalne szkody ze strony najemców?
Wzrost cen na rynku najmu sprawił, że to właściciel wybiera najemców, a nie odwrotnie.
Dobra umowa, kaucja i ubezpieczenie mieszkania to podstawy bezpiecznego najmu.
Do wyposażenia mieszkania studenckiego należy podejść pragmatycznie.
Studenci to lokatorzy podwyższonego ryzyka.
Kim jest najemca – rozmowa i ocena przyszłych lokatorów
Na początek warto przyjrzeć się liczbom, które zarysowują potencjał rynku najmu dla studiujących. Z danych statystycznych wynika, że liczba studentów w roku akademickim 2021/2022 wynosiła 1 218 166 osób, z czego w województwie małopolskim były to 144 403 osoby, natomiast w śląskim 107 303 osoby (źródło: GUS). Biorąc pod uwagę sytuację na rynku nieruchomości w największych polskich miastach, w tym ośrodkach akademickich, można odnieść wrażenie, że to właściciele mieszkań rozdają karty i kreują ceny (o stawkach najmu w polskich miastach pisaliśmy TUTAJ). To dobra sytuacja dla właścicieli, którzy mogą swobodnie dobierać swoich studenckich lokatorów.
Mimo dużego zapotrzebowania, czego wyrazem są rosnące ceny (choć ostatnio trend ten wyhamował), nie można zapominać o selekcji kandydatów na lokatorów, bowiem młodzi ludzie mają to do siebie, że wciąż odkrywają świat, są pełni energii i uwielbiają eksperymentować, co oznacza narażenie mieszkania i jego wyposażenia na zniszczenia. Ale także brak uiszczania opłat czy zakłócanie spokoju sąsiadów. Dlatego warto poświęcić nieco czasu na rozmowę z przyszłymi lokatorami oraz ocenić ich wypłacalność. Można to zrobić poprzez kontakt z rodzicami czy wystosowanie prośby o udzielenie informacji o stałych dochodach z pracy czy stypendiów.
Solidne wyposażenie odporne na trudy studenckiego życia
Niemniej ważny jest też wystrój mieszkania oraz zadbanie o jego funkcjonalność i wyposażenie – innymi słowy pragmatyczne przygotowanie mieszkania. Chodzi tu przede wszystkim o jednoczesne zapewnienie podstawowego standardu oraz taki dobór wyposażenia, aby było ono zarazem atrakcyjne, funkcjonalne i odporne na uszkodzenia. Mimo że coraz częściej w ogłoszeniach mowa o lepszym standardzie, który przyciąga potencjalnych lokatorów, to jednak warto rozsądnie planować wydatki. O ile odświeżenie wystroju, montaż łącza internetowego oraz zakup mikrofalówki, pralki, lodówki czy kuchenki będzie koniecznością, o tyle system klimatyzacji, jacuzzi, drogi sprzęt RTV czy doposażenie kuchni w elegancki ekspres do kawy może być nietrafionym pomysłem. W końcu studenckie życie od zawsze wiązało się z zachowaniem minimum standardu za nieduże pieniądze, a przy tym czerpaniem maksimum radości z życia. I warto o tym pamiętać, ponieważ wysoki standard oznacza wysoką cenę, a studenci do bogaczy raczej nie należą. Dlatego lepiej pomyśleć o podstawowym wyposażeniu, które jest proste w użytkowaniu, a do tego trwałe, niż wydawać kolejne tysiące na zbędne gadżety.
Podstawowa ochrona przed szkodami – kaucja i ubezpieczenie
Z poprzednim punktem łączy się pojęcie kaucji, która pobierana z góry stanowi podstawowe i naturalne zabezpieczenie środków finansowych na pokrycie ewentualnych szkód wyrządzonych przez lokatorów. Popularną praktyką jest stosowanie kaucji w wysokości średniej miesięcznej opłaty na najem mieszkania, choć zdarzają się i wyższe np. 2- lub 3-krotność. W przypadku studentów, rozsądnym rozwiązaniem będzie pierwsza opcja, bowiem zorganizowanie dodatkowych 2015-2651 zł (odpowiednio dla średniej ceny najmu przeciętnego mieszkania w Katowicach i Krakowie) może być nie lada wyzwaniem dla studenckiego budżetu, nie mówiąc już o większych kwotach.
Stare dobre powiedzenie głosi, że przezorny zawsze ubezpieczony, więc warto skorzystać z zawartej w nim mądrości pokoleń i ubezpieczyć mieszkanie. Ciekawą możliwością jest również wykup ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej (OC) zarówno dla właściciela nieruchomości, jak i najemców. To dodatkowe zabezpieczenie, które pozwoli zminimalizować skutki ewentualnych szkód czy zdarzeń losowych. Inwestycja względnie nieduża, lecz bezcenna w kryzysowych sytuacjach, które i tak przytrafią się prędzej czy później.
Bezpieczne rozwiązanie – umowa cywilnoprawna i umowa najmu okazjonalnego
Tajemnicą poliszynela jest, że wynajem wielu mieszkań studenckich to tzw. dziki najem, a więc bez umowy, a tym bardziej bez, wynikającego z tego tytułu, płacenia podatków. Poza tym, brak sformalizowanych zasad to szerokie pole do wszelkiego rodzaju nadużyć, które mogą przysporzyć problemów. Przedsiębiorczy studenci mogą na przykład urządzić sobie plantację konopi indyjskich albo bezprawnie podnajmować lokal podejrzanym osobnikom, etc. Brak umowy w takich przypadkach wiąże się nie tylko problemami z Urzędem Skarbowym, ale także posądzeniem niewinnego właściciela mieszkania o przestępstwa, których nie popełnił.
Rozwiązaniem jest podpisanie umowy cywilnoprawnej lub umowy najmu okazjonalnego. Aby dobrze zabezpieczyć właściciela, warto wybrać tę drugą, ponieważ spisuje się ją u notariusza, a jej treść jasno określa terminy wyprowadzki i uiszczania opłat najmu. Co więcej, w jej przypadku nie ma zastosowania Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r.o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Do tego zaleca się spisywać protokół zdawczo-odbiorczy opatrzony fotografiami stanu pomieszczeń i wyposażenia sprzed i po zakończeniu najmu. Dlaczego? Taki dokument stanowi twardy dowód i prawo do potrącenia kaucji, jeśli doszło do zniszczeń lub łamania zasad zawartych w umowie.
Podsumowanie
Chociaż bezpieczny wynajem mieszkania studentom wydaje się być paradoksem, to jest to możliwe. Ucywilizowane relacje na linii wynajmujący-najemca powinny być już normą, jednak życie pokazuje, że nie do końca tak jest. Dlatego szukając lokatorów wśród studenckiej braci, należy zwrócić uwagę na to, kto będzie mieszkał w mieszkaniu oraz zastosować podstawowy pakiet zabezpieczeń. Mowa o uczciwej kaucji, umowie najmu (najlepiej okazjonalnego), protokole zdawczo-odbiorczym oraz ubezpieczeniu mieszkania (opcjonalnie wynajmującego i najemcy). Wymaga to czasu, ale jeśli szlaki zostaną przetarte, to każdy kolejny najem będzie przebiegał sprawniej i znacznie bezpieczniej. Zaś studenci, którzy niszczą mienie, nie płacą czynszu czy uprzykrzają życie sąsiadom nie będą już bezkarni. Do tego wynajęcie mieszkania nie powinno być problemem ze względu na aktualną sytuację na rynku oraz łatwość nadania ogłoszenia w serwisie TRIX.